En esta columna la arquitecta Urbanista, Carolina Parra Alarcón, analiza cómo las restricciones territoriales y ambientales deben entenderse como una oportunidad de diseño.
En Los Ríos, cuando alguien evalúa un proyecto, lo primero que aparece es la lista de restricciones: un humedal urbano, una ribera, un bosque nativo, una quebrada. Se leen como manchas en el plano que reducen la superficie útil y alargan los permisos. Tal vez deberíamos leerlas al revés: no como el límite de la inversión, sino como la razón por la que vale la pena invertir aquí.
Lo que no se puede trasladar
Hay condiciones únicas e irreemplazables en nuestra región: el Bosque Costero Valdiviano, con sus olivillos y quebradas sobre el Pacífico; los humedales que atraviesan la ciudad; los ríos que la fundaron; los senderos que las comunidades lafkenches recorren desde mucho antes de que existieran los planos de loteo. Nada de eso se puede trasladar, replicar ni importar.
El economista Roberto Camagni lo llamó capital territorial: el conjunto de activos cuyo valor depende de su anclaje en un lugar específico. A diferencia del capital financiero, no se mueve, y si se pierde no se recupera ni se iguala. Pero Camagni agrega algo que suele olvidarse: parte de ese capital es relacional. Son la confianza, las redes y la capacidad de cooperación entre quienes habitan un territorio. El valor no está solo en las cosas, sino en las relaciones entre ellas.
El urbanista italiano Alberto Magnaghi lleva esa idea más lejos. En “Il progetto locale” entiende el territorio como una obra construida durante siglos por la coevolución entre las comunidades y la naturaleza: no un soporte físico donde se instalan actividades, sino un sujeto vivo, portador de recursos, identidades y saberes propios. En la costa valdiviana ese sujeto tiene nombres: el bosque, el agua, los suelos, la cultura lafkenche y los modos de vida que se adaptaron a ellos.
De ahí surge la primera pregunta frente a cualquier proyecto: ¿Qué hace valioso este lugar, y cómo convivimos con eso mientras lo habitamos?
Relaciones territoriales: el suelo como recurso finito
El suelo es el soporte de todo ese valor, y es finito. Un suelo forestal en ladera que se descubre y se erosiona no se recupera en una generación. Una quebrada que se rellena deja de drenar y de cumplir su función en la red hidrológica. Un bosque que se corta deja de proteger el agua que abastece a los vecinos de abajo. Un humedal que se rellena deja de recibir las aguas lluvias del barrio.
Por eso el uso del suelo es mas que un asunto entre un propietario y su predio. Sus efectos se comparten en todo el territorio: el agua, el paisaje, los caminos, los servicios y los modos de vida de quienes ya estaban ahí.
En el caso de la costa de Valdivia, luego del proceso de denuncias del año 2021 por parte de las comunidades lafkenches y luego de desarrollar la tesis de magister en el tema, la conclusión que hoy parece central: las parcelas son el efecto, no la causa.
Llevamos más de 45 años usando una norma pensada para la producción agrícola, el DL 3.516 de 1980, como si fuera un instrumento urbano. El conflicto aparece cuando a través de las parcelas se planifica el territorio, y sus efectos recaen sobre recursos naturales que nos benefician a todos.
Cuando la relación se rompe
El 8 de octubre de 2026, el Tercer Tribunal Ambiental declaró daño ambiental en cuatro parcelaciones del Borde Costero Valdiviano: Cutipay I, Cutipay II, Canelales y Pilolcura. El daño recae sobre el suelo en los cuatro proyectos y, en Pilolcura, también sobre el bosque, la flora y una comunidad lafkenche que perdió el acceso a su sendero.
Entre 2020 y 2021 desde la Seremi de Vivienda y Urbanismo de Los Ríos, se realizaron las fiscalizaciones de esos loteos. En terreno encontramos salas de venta y avisos que ofrecían parcelas habitacionales en suelo rural.
Se vendía el bosque y el paisaje, justo lo que las obras estaban destruyendo. El fallo ordena ahora diagnosticar el suelo, controlar la erosión, revegetar con especies nativas, restituir el sendero e informar a quienes compraron: recuperar con años de trabajo y costo lo que el territorio ya tenía gratis.
Lo que falló ahí fue la relación territorial y la manera cómo ésta se materializa en una inversión.
La díada: inversión y territorio
El sociólogo Georg Simmel llamó “díada” a la relación entre dos: la forma más elemental del vínculo, y también la más frágil, porque depende por completo de ambos términos. Si uno se impone, la relación desaparece. Así se ha tratado la inversión y el territorio: como un pulso en el que uno gana y el otro pierde. O se interviene el humedal, o se congela el predio.
Simmel observó que cuando a la relación entre dos se suma un tercero, el vínculo adquiere una vida propia, que ya no depende de ninguno por separado. Ese tercero es lo que llamo co-incidencia: “El valor de un territorio no reside únicamente en sus recursos materiales o inmateriales, sino en su capacidad para generar co-incidencias: encuentros deliberados entre personas, instituciones y lugares que producen un tercer elemento con valor colectivo. Las relaciones entre elementos producen un tercero, que sin los otros no podría existir. Las co-incidencias no existen solas; existen las decisiones y las acciones.”
Co-incidir es incidir juntos. La co-incidencia es el punto donde se cruzan los marcos que inspiran esta mirada. En Camagni, es la interacción entre dimensiones del capital territorial que produce valor nuevo. En la tradición de los distritos italianos de Giacomo Becattini, es el encuentro cotidiano entre actores que genera la “atmósfera” de un lugar. En Elinor Ostrom, es la gobernanza compartida que permite cuidar bienes comunes sin agotarlos.
Del límite a la condición de diseño
Tratar con cuidado un humedal, un río o un bosque no significa prohibir. Significa diseñar desde ahí.
El humedal es infraestructura urbana: regula las crecidas, recibe las aguas lluvias, filtra y retiene sedimentos. Un proyecto que asume su mantención presta un servicio a la ciudad y gana un paisaje que ningún competidor puede copiar.
Por otro lado, el río fue el primer ordenador de Valdivia. Astilleros, cervecerías, molinos y aserraderos se instalaron donde el río lo permitía. Recuperar esa lógica de integración, y no darle la espalda, es una decisión de planificación.
El bosque protege el agua y el suelo que sostienen la producción, y es la base del turismo de naturaleza y de los productos con identidad de origen.
Un proyecto que cuida estos elementos conserva el valor que lo hizo atractivo. Uno que los destruye termina, como en la costa, financiando su reparación. La certeza también es valor: un proyecto bien planteado se financia mejor, se vende mejor y no termina en un tribunal.
Co-incidencias posibles en Los Ríos
Las co-incidencias son el resultado de decisiones que crean las condiciones para que los encuentros ocurran. En Valdivia hay al menos cuatro tipos posibles:
“Productivas”: productor agrícola, cervecería, restaurante y turismo forman un circuito gastronómico con identidad territorial.
“De conocimiento”: universidad, empresa local y comunidad generan innovación aplicada y empleo calificado.
“Espaciales”: espacio público, barrio y cultura producen vitalidad urbana, cohesión social y plusvalía compartida.
“De gobernanza”: municipio, Gobierno Regional, privados y comunidad acuerdan políticas que distribuyen el valor que genera el territorio.
Su contrario es el enclave productivo, una actividad que crece en paralelo al territorio sin encontrarse con él, y que explica por qué una región puede tener crecimiento económico y pobreza persistente al mismo tiempo. La respuesta no es rechazar la actividad productiva, sino conectarla con la economía local y con las capacidades de quienes viven ahí.
Y el capital para hacerlo ya existe: la tradición forestal y maderera, la lechería, la pesca artesanal, el turismo de naturaleza, los saberes mapuche-huilliche y una arquitectura del agua hecha de puentes, embarcaderos y molinos. Hoy la autenticidad es uno de los activos más escasos y mejor cotizados. Los Ríos la tiene.
Lo que falta para que ocurra
Quien quiere invertir hoy en territorio rural enfrenta un Estado que difícilmente conversa consigo mismo. Más de quince instituciones tienen competencias sobre el agua, el suelo, el bosque, los humedales, el paisaje y las comunidades: Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el Servicio Agrícola y Guandero, la Corporación Nacional Forestal, la Dirección General de Aguas, el Servicio de Biodiversidad y Áreas Protegidas, el municipio, el Gobierno Regional, entre otras.
Cada una mira su parte; nadie mira el todo. Los planes reguladores no regulan lo rural, los instrumentos regionales solo orientan y su actualización tarda de 8 a 10 años. En ese vacío, cada proyecto se resuelve caso a caso: se pregunta cómo hacer un proyecto puntual, cuando la pregunta de fondo es qué hacer en el territorio, por qué y dónde.
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